ÖN ALIM HAKKI (KANUNDA YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER SONRASI İNCELEME)

Ön Alım Hakkı Nedir?

Ön alım hakkı, hisseli taşınmazlarda gündeme gelen bir hak çeşididir. Hisseli taşınmazların satışında, diğer hissedarların üçüncü kişilere karşı öncelikli bir alım hakkı mevcuttur. Hisseli bir taşınmazın, hissedarlar haricinde üçüncü bir kişiye satılması durumunda mevcut hissedarler bu haktan yararlanarak, hissedarlar haricinde bir kişiye taşınmaz satışını önleyebilmektedirler. Bu hakka ise şufa(önalım) hakkı denilmektedir.

Ön Alım Hakkının Konusu Olan Taşınmazlar Nelerdir?

Şufa (ön alım) hakkının konusu olan taşınmazlar genellikle miras yoluyla miras ortaklığına intikal eden taşınmazlardandır.

Miras konusu taşınmazlarda, hissedarların hepsi aynı ailenin üyeleri olması sebebiyle kanun koyucu miras ortaklığı içerisine, üçüncü kişilerin ortak olmasını uygun görmemiştir. Bu nedenle, hisseli taşınmazların üçüncü kişilere satılması halinde bunu engelleyecek bazı tedbirler öngörülmüştür. Buna da şufa hakkı denilir.

Değişiklik Öncesi Durum

1. Süreler

Hisseli bir taşınmazı, satın alan üçüncü kişi bu hakkın kullanılmasını bertaraf etmek için maliklere, noter aracılığıyla bu taşınmazı aldığı yönünde ihtarname göndermelidir. İhtarnamenin gönderilmesinden itibaren üç ay veya satışın üzerinden iki yıl geçmekle bu hakkın kullanılması düşmektedir.

2. Talebin Şekli

Şufa hakkının kullanılması, tek taraflı bir irade beyanıyla gerçekleşir. Ön alım hakkının kullanıldığının yeni alıcıya ulaşmasıyla birlikte, bu hakkı kullanan mirasçı yeni alıcının haklarına halef olur.

Bu hakkın kullanılması ancak dava yoluyla mümkündür. Ön alım davasının açılmasından sonra mahkeme,

• taşınmazın tapu satış bedelini tespit edip;

• bu bedelin bu hakkı kullanan kişi tarafından yeni alıcıya ödenmesi halinde satılan kısmı davayı açan kişi adına tescil kararı vermektedir.

Değişiklik Sonrası Durum

Türk Medeni Kanunu’nda 24.12.2025 tarihinde yapılan değişiklik ile bu hakkın nasıl kullanılacağı konusunda önemli değişiklikler yapılmıştır: 

1. Sürelerde Değişiklik

   
   

Yapılan ilk önemli değişiklik, taşınmazın satışının üzerinden bir yıl geçmesi ile ön alım hakkının düşmesidir. Kanunun önceki halinde bu süre iki yıl iken bir yıla düşürülmüştür. Bunun anlamı: hisseli bir taşınmazın maliki, hissedarlerden birinin, hissesini başka birisine sattığı tarihten itibaren en geç bir yıl içerisinde bu davayı ikamet etmelidir. Aksi taktirde bu hak düşecektir.

2. Taşınmaz Bedelinin Tespiti Hakkındaki Değişiklik

   
   

İkinci önemli değişiklik ise taşınmazın bedeli konusundadır: kanunun önceki halinde, taşınmazın satış bedeli, tapudaki satış bedeli olarak tespit edilmiştir. Önceki düzenlemede, tapuda gösterilen satış bedelinin ödenmesi halinde tescil kararı verilmekte idi. Ancak yeni düzenlemede ise rayiç bedelin hakim tarafından gecikmeksizin belirlenmesi yönünde hüküm getirilmiştir. Buna göre hisseli taşınmazların tapu satış bedeli, artık önalım davasındaki satış bedelinin belirlenmesi konusunda herhangi bir geçerlilik arz etmeyecektir. Mahkeme, davanın açıldığı tarihteki tapu değerini bilirkişiler marifetiyle tespit ettirecek olup; bu bedel de yeni alıcıya ödenecek satış bedeli olacaktır.

3. Yatırılan Bedelin Nemalandırılması Hakkındaki Değişiklik

   
   

Üçüncü önemli değişiklik ise: taşınmaz bedelinin nemalandırılması hakkındadır. Buna göre mahkeme veznesi yatırılacak olan satış bedelleri, artık enflasyon karşısında değer kaybetmeksizin mahkeme tarafından nemalandırılacak ve böylece alıcı, ödenen satış bedelini değer kaybı olmadan elde edebilecektir.

4. Geçici Madde İle Getirilen Değişiklik

   
   

Bu kanunun yürürlüğü konusunda vaaz edilen geçici maddeye göre 734. madde hükümleri, yani

• taşınmaz bedelinin hakim tarafından tespit edilmesi

  ve

• elde edilen bedelin nemalandırılması konusundaki hükümler devam eden davaları bakımından da uygulanacaktır.

ESKİ HALİ

YENİ HALİ

b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre

MADDE 733

Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

c. Kullanılması

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre

8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Değişik fıkra: 24/12/2025 t. 7571 s. K. m.35

Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.

Değişik fıkra: 24/12/2025 t. 7571 s. K. m.35

c. Kullanılması

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.

Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Değişik fıkra: 24/12/2025 t. 7571 s. K. m.36

GEÇİCİ MADDE 1

Ek madde: 24/12/2025 t. 7571 s. K. m.37

(1) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.

(2) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.