TÜRK VATANDAŞLIĞI BAŞVURULARINDA TAŞINMAZ UYGUNLUK ANALİZİ
- Av. Selimhan Cinas
- 12 saat önce
- 5 dakikada okunur
Dünyanın birçok farklı noktasında meydana gelen eşzamanlı krizler, yatırımcıları güvenli liman arayışlarına yöneltmektedir. Bu yönelimlerin şekillenmesinde de ülkelerin sunduğu vatandaşlık programları ve ikamet kolaylıkları öncelik arz etmektedir.
Türk Vatandaşlığı Kanununda sağlanan imkanlar sayesinde çok farklı yatırım şekilleri üzerinden vatandaşlık elde etme imkanı bulunmaktadır. Türk vatandaşlık programı, bu yönüyle farklı opsiyonlar arayan yatırımcılar bakımından önde gelen seçenekler arasında yer almaktadır. Buna ilaveten Türkiye’nin sahip olduğu ekonomik çeşitlilik, lojistik kolaylık, genç ve dinamik nüfusun sunduğu yatırım olanakları yatırımcılar bakımından Türkiye’yi cazip hale getirmektedir.
Türk vatandaşlık programı kapsamında sunulan vatandaşlık yollarından, en fazla tercih edileni taşınmaz iktisabı yoluyla vatandaşlık iktisabıdır. Bu yazımızda vatandaşlık için iktisap edilecek taşınmazda bulunması gereken niteliklerden bahsedeceğim.
TAŞINMAZIN NİTELİĞİ
Türk vatandaşlığı kazanılması maksadıyla iktisap edilecek bir taşınmaz, tapuda kat mülkiyetine geçmiş bir bağımsız bölüm veya üzerinde yapı bulunan arsa (otel, fabrika) olmalıdır. Bu kapsamda apartman dairesi, villa, dükkan, ticarethane, üzerinde fabrika, otel gibi yapılar bulunan arsalar Türk vatandaşlığının edilmesi maksadıyla elverişli seçenekler arasındadır.
Kat mülkiyeti tesis edilmemiş veya tesis edilmesine imkan olmayan taşınmazlar ise (arsa, tarla, çalılık, zeytin bahçesi, elma bahçesi, muz bahçesi vb.) Türk vatandaşlığının edinilmesi amacıyla kullanılamazlar.
Kat irtifaklı veya üzerinde yapı bulunan her türlü arsaların hepsi Türk vatandaşlığının kazanılması için elverişli olmayabilir. Elverişlilik değerlendirmesinde 3 önemli kriter daha mevcuttur. Bunlar: taşınmazın geçmişi, satıcının geçmişi ve akrabalık ilişkisi yasağıdır.
TAŞINMAZIN GEÇMİŞİ
Taşınmaz, Türk vatandaşlığı için kullanılabilmesi için daha evvel Türk vatandaşlığına geçiş amacıyla kullanılmamış olmalıdır. Herhangi bir taşınmazın tapusuna bakıldığında, ilgili taşınmazın Türk vatandaşlığı maksadıyla geçmişte kullanıldığı yönünde bir ibare tapunun şerhler ve beyanlar hanesinde mevcut değildir. Bu nedenle alıcının bizzat veya avukat vekili aracılığıyla taşınmazın geçmişini araştırması lazımdır. Bu da ilgili tapunun, tapu kütüğü incelenmek suretiyle bulunabilir. Tapu kütüğünün incelenmesi ve burada yazılı şerh ve beyanların hangi anlama geldiğinin tespiti ancak konusunda uzman bir profesyonel tarafından anlaşılabilir.
SATICININ GEÇMİŞİ
Satıcı Tarafında "Türklük" Olgusu
Türk vatandaşlığı için kullanılacak taşınmazlarda taşınmazın geçmişi ile birlikte satıcının geçmişi de önem arzetmektedir.
Türk vatandaşlığı için devir alınacak bir taşınmazın sahibi Türk olmalıdır. Türk olmasından ise şu anlama gelmektedir: Taşınmaz, Türk vatandaşlığını istisnai olarak kazanmamış bir kişiye ait olmamalıdır. Türk vatandaşlığını istisnai olarak kazanan kimseler, kendilerine ait olan taşınmazları, velev ki vatandaşlık için kullanmamış olsalar dahi, Türk vatandalığının edinilmesi amacıyla satamaz. Bu nedenle taşınmaz,
Doğuştan Türk vatandaşı,
Turkuaz kart sahibi,
Türk vatandaşlığını ikamet veya evlilik yoluyla kazanmış bir kimseye ait olmalıdır.
Önceki Maliklerden Birisinin Yabancı Olması
Satıcının geçmişi hakkında önemli bir husus ise, daha evvelki maliklerinden birisinin yabancı olması hususudur. Satıcı, Türk vatandaşı olsa da önceki maliklerden birisi yabancı ise bu taşınmaz vatandaşlık için kullanılabilmesi için belirli bir süre Türk vatandaşı şahsın mülkiyetinde kalmalıdır. Bu süre 3 yıldır. Taşınmaz, en son yabancı maliki tarafından bir Türk vatandaşına devredilmesinden 3 yıl sonra Türk vatandaşlığı için bir yabancıya satılabilecektir.
Mesela Finlandiya vatandaşı Gustav'dan Türk vatandaşı Ahmet 01.01.2025 tarihinde villa nitelikli bir taşınmaz iktisap etse, Ahmet bu taşınmazı vatandaşlık satışında kullanabilmesi için 02.01.2028 tarihine kadar taşınmazı kendi mülkiyetinde tutmalıdır. 02.01.2028'den önce vatandaşlık için satış yapamayacaktır. Bu hususun tespiti için uzman bir avukatın tapu kütüklerinde araştırma yapması gereklidir.
AKRABALIK İLİŞKİSİ YASAĞI
Üçüncü konu ise akrabalık ilişkidir. Satıcı ile alıcı veya alıcının eşi arasında akrabalık ilişkisi bulunmamalıdır. Bu yasağın sebebi, taraflar arasında muvazaalı, danışıklı satışları önlemektir.
Akrabalık durumu, yalnızca bireyler arasında değil; şirketler üzerinden yapılan satışlarda da dikkat edilmektedir. Alıcı taraf veya alıcının eşi, satıcı şirketin ortakları, yetkilileri ile akraba olmamalıdır. Bu takdirde alıcının vatandaşlık elde etmesi mümkün olmayacaktır.
Akrabalık ilişkilerinin gizlenerek satış yapılması halinde, verilen vatandaşlığın "vatandaşlık ediniminde gerçeğe aykırı beyanda bulunmaktan" ötürü her zaman iptal edilme riski bulunduğu unutulmamalıdır.
SIK SORULAN SORULAR:
Kat irtifakı henüz kurulmamış, temelden bir projeye yatırım yapılarak Türk vatandaşlığı alınabilir mi?
Hayır mümkün değildir. Taşınmazın vatandaşlık için kullanılabilmesi için " sicilinde bağımsız bölüm olarak ayrılmış olması" gereklidir. Dolayısıyla kat irtifakı tesis edilmeden vatandaşlık için satış yapılamayacaktır.
Taşınmazın üzerinde "haciz" veya "ipotek" olması başvuruyu engeller mi? Hacizli ve ipotekli taşınmazlar vatandaşlık için kullanılabilir mi?
Evet. Hacizli ve ipotekli taşınmazlar vatandaşlık iktisabında kullanılabilir. Taşınmaz için yapılacak değerleme raporunda (ekspertiz), haciz ve ipotek kayıtları, taşınmazın değerinin hesaplanmasında dikkate alınmayacaktır. Ancak mevcut haciz ve ipotekler nedeniyle ilgili taşınmaz 3 yıl içerisinde satılır ise başvurucunun vatandaşlığını kaybetme riski mevcuttur.
Birden fazla küçük taşınmaz alıp toplam değeri 400.000 dolara tamamlayabilir miyim?
Evet. Türk vatandaşlığının edinilmesinde önemli olan husus 400.000USD sınırının tamamlanmasıdır. Bu nedenle bu sınıra bir adet taşınmazla ulaşılabileceği gibi birden fazla taşınmazın değeri birleştirilmek suretiyle de 400.000USD sınırında ulaşılabilir.
Taşınmazın "iskan" (yapı kullanım izin belgesi) almış olması şart mı?
Hayır. Taşınmazın vatandaşlık için kullanılabilmesi için iskanlı olması şart değildir. Ancak kat irtifakı tapusu mevcut olmalıdır.
Ahır, depo gibi niteliği belirsiz yapılar vatandaşlığa konu edilebilir mi?
Hayır. Vatandaşlık için satılacak bir taşınmaz, yapı kullanma izin belgesini haiz mevzuata uygun kalıcı bir yapının olmalıdır. Bu nedenle inşaat ruhsatı, kat irtifakı veya yapı kullanım izin belgesi mevcut olmayan tarımsal yapıların bulunduğu arsalar vatandaşlık için elverişli değildir.
Daha önce başka bir yabancının vatandaşlık aldığı evi satın alabilir miyim?
Hayır. Taşınmaz üzerinde daha önce vatandaşlık elde edilmiş ise tekrar vatandaşlık için kullanılamaz.
Evin geçmişinde bir Türk vatandaşına satış yapılıp hemen geri alınmışsa bu riskli midir?
Evet, Taşınmazın mülkiyetinde kısa aralıklarla yapılan değişiklikler Tapu Müdürlüğü açısından soru işareti olarak değerlendirilir. Bu durum taşınmaz, satıcı ve alıcı arasındaki akrabalık ve muvazaa açısından sorgulanmasını gerektirir.
Satıcı kişi mülkü aldıktan sonra Türk vatandaşı olmuş bir yabancıysa ne olur?
Bu durumda incelenmesi gereken husus: satıcı, yatırım yoluyla istisnai olarak mı vatandaşlık aldı yoksa genel hükümlere göre (ikamet-evlilik) mi vatandaşlık aldığıdır. Eğer satıcı, genel hükümlere göre türk vatandaşılığını almış ise bu taşınmazını vatandaşlıkta kullanabilecektir. Ancak yatırım yoluyla istisnai olarak vatandaşlığını edinmiş ise vatandaşlık satışında kullanamayacaktır.
Eşimin ailesine ait bir şirketten Türk vatandaşlığı için mülk alımı geçerli midir?
Hayır. Geçerli değildir. Satıcı şirket dahi olsa satıcının ortak ve yöneticileri, alıcı veya eşiyle akraba olmamalıdır.
Soyadımız farklı olan bir akrabamdan ev alırsam sistem bunu tespit eder mi?
Başlangıçta bu durum tespit edilemeyebilir. Ancak, ilerleyen dönemde bu durumun Tapu veya Nüfus Müdürlüü tarafından öğrenilmesi vatandaşlığın iptali için önemli bir sebeptir.
Satıcı şirketin iflas veya konkordato sürecinde olması vatandaşlık işlemini durdurur mu veya engeller mi?
Evet ciddi bir engeldir. Vatandaşlık işlemleri, satıcının tüm satış işlemlerinde aktif olarak yer almasını gerektirir. Ancak konkordato ve iflas süreçlerinde olan bir şirketin malvarlığı kendi kontrolünde olmayıp; mahkemeler tarafından atanan konkordato ve iflas heyetlerinin kontrolündedir. Bu sebeple iflas veya konkordato sürecinde olan bir şirketten taşınmaz alımında çok ciddi riskler vardır.
Tapu kütüğünde geçmişe dönük "vatandaşlık şerhi" olup olmadığı nasıl kontrol edilir?
Bu durum tapu kütüklerinin bir avukat tarafından incelenmesi yoluyla tespit edilmelidir.
İnşaat firmasının mülkü daha önce bir yabancıya satıp iptal etmesi geçmişi kirletir mi?
Evet. Eğer tapuda satış işlemi gerçekleştikten sonra çeşitli sebeplerle mülk tekrar yabancı alıcıdan, satıcısında dönerse, satıcı bu taşınmazı vatandaşlık için kullanmak için 3 yıl beklemelidir.
Kardeşimden veya kuzenimden ev satın alabilir miyim?
Hayır. Türk vatandaşlığının edinilmesi için satıcı ile alıcı arasında hiçbir şekilde akrabalık olmamalıdır.
Yorumlar