2026 KİRA TESPİT DAVASI REHBERİ

Geçtiğimiz yıllarda meydana gelen enflasyonist ekonomik ortamın etkisi ile, kira fiyatlarının oldukça değişken olduğu ve bedel tespitinde kafa karışıklıklarının yaşandığı bir dönemi geride bıraktık. Enflasyon verileri ile reel piyasa verileri arasındaki farklılıklar hasıl olması ve 2023-2024 yılları arasında konut kira artışlarının %25 olarak sınırlandırılması ev sahipleriyle kiracılar arasında bir çok uyuşmazlığın doğmasına sebebiyet verdi.

En fazla karşılaştığınız uyuşmazlık tipinde ise kiracı, sadece yasal artışlar kadar kira bedelini artırmak isterken ev sahipleri, güncel piyasa rayiçlerine yakın bedeller talep etmektedirler. Taraflar arasında orta yol bulunamaması halindeyse ihtilaf mahkemelere taşınmaktadır. Bu dönemde mahkemelerin kira bedeli tespit davalarıyla adeta dolup taştığına şahitlik ettik.

Kira sözleşmesi ile, kiraya veren bir şeyin yararlanma ve kullanma haklarını belirli bir bedel karşılığında kiralayana bırakmaktadır. Kira sözleşmelerinde en fazla uyuşmazlığın çıktığı konu ise kira bedeli olmaktadır. Bu konudaki amir hüküm ise TBK’nın 344 ve 345. maddeleridir.

TBK 344: KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Bu Madde Hükmünün Pratik Sonuçları Nelerdir?

1. Kira bedeli tespit davası açılabilmesi için, kira sözleşmesinin üzerinden en az 5 yıl geçmelidir. Mesela 01.01.2020 tarihinde başlayan bir konut-çatılı iş yeri kira sözleşmesi, için tespit talep edilecek en erken dönem 01.01.2026-31.12.2026 dönemi olmaktadır.

   
   

2. 5 yıldan sonra açılacak olan davada ise hakim sadece enflasyona (TÜFE) bakmayıp bölgedeki emsal fiyatlarında araştırıp; emsale göre hüküm vermektedir.

   
   

3. Kira sözleşmesinde, artış konusunda bir madde olup olmadığına bakılmaksızın, ev sahibine dava açma hakkı verilmektedir. Mesela 5 yıllık süre sonunda enflasyon oranlarında yapılan artışlarla dahi, kira bedeli rayiçleri karşılamıyorsa tespit davası açılabilmektedir.

5 Yıllık Süreye Takılmadan Dava Açmak Mümkün müdür?

Evet mümkündür.

TBK 344/2 uyarınca: "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir."

5 yıl kuralının bir istisnası mevcuttur. Bu da kiralama sözleşmesinde artışla ilgili bir hükmün mevcut olmaması halidir. Yani kira bedelinin artışı hakkında bir ibare (yıllık kira artışı %20'dir veya yıllık kira artışı TÜFE oranındadır gibi) sözleşmede mevcut değilse bu takdirde bedel tespit davası açılabilmektedir.

Ancak müstakbel kira bedelleri ve kira dönemleri hakkında dava açmak için TBK 345'te yazan usul (yeni kira döneminden en az 30 gün önce yazılı ihtar veya yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava ikamesi) dikkate alınmalıdır.

Ancak buradaki bedel tespiti davasında elde edilecek sonuç daha farklıdır. Şöyle ki: bu tespit davada hakim, yalnızca TÜFE oranına kadar artış yapabilir; TÜFE oranını geçemez. Dolayısıyla bölgedeki rayiçler, kira bedelinin tespitinden dikkate alınmaz.

TBK MADDE 345 TESPİT DAVASI AÇMA SÜRESİ VE KARARIN ETKİSİ

TBK 344. maddenin devamında yer alan 345. maddede dava açma süresi hakkında hükümler mevcut olup; bu hükümler ne kadar usul hakkında olsa da uyuşmazlığın esasına sirayet etmektedir.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Bu Madde Hükmünün Pratik Sonuçları Nelerdir?

1. Yeni kira döneminde, kira bedelinin tespiti ve kira artışını sağlamak için bir ön koşul mevcuttur. Bu ön koşul: davanın yeni dönemin başlangıcından itibaren en geç 30 gün önce açılması şartıdır. Mesela 01.01.2026-31.12.2026 kira dönemi için açılacak olan bir tespit davası için, dava açma süresi en geç 30.11.2025 tarihidir. Aksi taktirde bu tarihten sonra açılacak olan bir davadan 01.01.2026-31.12.2026 tarihleri için kira artışı talep edilemeyecek olup; ancak 01.01.2027 kira dönemi için artış talep edilebilecektir.

   
   

2. Yeni kira dönemi için dava açılmak isteniyorsa, yeni kira dönemi başlamadan 30 gün önce yazılı ihtarname gönderilmelidir. 01.01.2026-31.12.2026 tarihleri için dava açılmak isteniyorsa yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün evvel (30.11.2025 tarihinde) kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirim gönderilmelidir.

   
   

3. Eğer kira sözleşmesinde, herhangi bir artış oranı yazılmış ise o takdirde yeni kira döneminden önce dava açmak ve ihtarname göndermek zorunluluğuna takılmaksızın kira bedeli tespit davası açmak mümkün olacaktır.

   
   

4. Kira sözleşmesinde, herhangi bir artış oranı yazılmış ise o yıl hakkında kira artışı talebinde bulunabilmek için kira dönemi bitmeksizlik davanın ikame edilmesi zorunludur. Buna göre 01.01.2026’da ikame edilecek bir davada 2025 veya 2024 yıl yılları için bedel artış talebi yapılamayacaktır. Dolayısıyla tespit davasının etkisi mevcut kira dönemi ve geleceğe etkili şekildedir.

Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Görevli Mahkeme Hangisidir?

Kira bedelinin tespiti davalarında, görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleri olup; uyuşmazlığın yanlış bir mahkemede ikame edilmesi halinde dava usulen reddedilecektir.

Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Şart Mıdır?

01.09.2023 tarihinden itibaren tüm uyuşmazlıkları hakkında dava açılmazdan evvel arabulucuya başvuru zorunluluğu getirilmiştir. Bu nedenle arabuluculuk merkezinde dosya açılmaksızın, kira bedeli tespit davası ikame etmek mümkün değildir.

Kira Bedeli Tespit Davalarında Süprizlerle Karşılaşmamak İçin Ne Yapılmalıdır?

Kira bedelini tespit davaları, sadece emsal fiyatlara göre kira bedelinin yeniden tespit edildiği basit bir dava gibi düşünülse esasında çok teknik bir davadır. Bu nedenle en küçük bir usul hatası dahi davanın reddedilmesi veya bir yıllık kira artış hakkından mahrum kalınması anlamına gelir. Bu nedenle kira bedeli tespit davası açılmazdan evvel profesyonel destek alınması ve davanın avukatlar tarafından idame ettirilmesi gereklidir.