KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARININ İCRA İFLAS KANUNU 68/1 KAPSAMINDA "KESİN BELGE" NİTELİĞİ

1. Giriş: Ortak Gider Alacağının Hukuki Doğası

Türkiye'nin şehirleşmesi ile birlikte insanlar, müstakil konutlardan ziyade ortak kullanım alanlarının olduğu site ve apartman tipi yapılarda ikamet etmektedirler. Site ve apartmanlarda ortak alanların nasıl kullanılacağı, idare edileceği ve masrafların nasıl paylaşılacağı hakkındaki hükümleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu düzenlemektedir.

Günlük hayatta kullanmakta olduğumuz "site aidatı" kelimesi tek bir kelime olarak gözükse de içerisinde iki önemli kavramı barındırmaktadır. Bunlar, avans ve gider kavramlarıdır.

Avans: İşletme projesi kapsamında yapılması öngörülen masraflar için kat maliklerinden toplanan paralardır.

Gider: Binanın ortak kullanım alanları ve hizmetler için yapılan masrafları ifade eder. Gider ve avansı bir bilanço şeklinde düşünürsek, giderler bilançonun eksi tarafını ve avans ise bilançonun artı tarafını temsil eder.

Gider ve avans, yönetici tarfaından hazırlanan işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararına dayanır. KMK'nın 20 ve 22. Maddelerine göre kat malikleri, arsa payları oranında bu giderlere katılmakla yükümlüdür.

Yöneticinin icra takibi yapma yetkisinin yasal dayanağı (KMK m. 35/i)

KMK'nın 35. Maddesine göre yöneticinin görevleri arasında: "i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dâva ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;" bahsedilmektedir.

Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından onaylanmış işletme projesine göre, kararlaştırılan gider ve avanslar ödenmediği takdirde bu madde hükmüne göre, ödeme yapmayan kat maliki adına dava ve icra takibi açabilmektedir.

Uygulamada yöneticiler tarafından öncelikle icra takibi açılmaktadır. İcra takibine itiraz edilmesi halinde ise dava yoluna gidilmektedir. Ancak dava yoluna giderken en önemli konulardan biri de, kat malikleri kararlarının ve ya işletme projesinin İİK 68/1 anlamında kesin belge teşkil edip etmediği hususudur.

2. İİK 68/1 Anlamında "Kesin Belge" Kavramı

İİK 68/1 maddesi içerisinde "kesin belge" adını verdiğimiz bir grup belgeler tasnif edilmiştir. İcra hukukunda alacağın kaynağının bu belgelerden bir tanesi olması halinde alacaklının ispat külfeti oldukça kolaylaşmaktadır. İİK 68/1 Maddesinde göre bu belgeler:

• imzası ikrar veya noterlikçe tasdik edilmiş borç ikrarını içeren bir senet

ya da

• resmi dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne uygun olarak verdikleri makbuz veya belgelerdir.

İİK 68/1 maddesinde sayılan belgelere Kat Mülkiyeti Kanunu 37/4 Maddesi uyarınca bir belge daha eklenmiştir. KMK 37/4: "Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır."

Bu madde hükmüne göre kesinleşmiş işletme projesi de İİK 68/1 kapsamında "kesin belge" hükmündedir. İşletme projesinin, "kesin belge" hükmünü kazanması ile yönetimin alacağın varlığını ispat etmesi hakkında genel hükümlere göre itirazın iptali davası açılması gerekli değildir.

3. Toplantıya Katılmanın Hukuki Sonuçları

İşletme projesinin kesinleşmesi konusu, her bir kat maliki bakımından ayrı ayrı değerlendirilecek bir husus olup; kesinleşme olgusu kat malikinin toplantıya iştirak edip etmediği ölçüsüne göre değerlendirilmektedir.

Kat malikleri genel kuruluna katılım, toplantı öncesinde imza edilen hazirun cetveline göre belirlenmektedir. Buna göre, hazirun cetvelinde asaleten veya vekaleten iştirak eden her bir kat maliki, toplantıya katılmış ve toplantıda alınan kararları öğrenmiş sayılır. Buna göre kat malikleri toplantısına katılım sağlayan kat malikleri bakımından onaylanan işletme projesi kesinleşmiş bir işletme projesidir. Kesinleşmiş işletme projesi de İİK 68/1 kapsamında "kesin belge" niteliğindedir.

Kat malikinin toplantıda hazır bulunsa ve işletme projesi hakkında ret oyu kullansa dahi, toplantı kararları ilgili kat maliki hakkında kesinleşmiş sayılır.

Dolayısıyla toplantı öncesi imza edilen hazirun cetveli, kararların kimler bakımından kesinleşmiş olduğunu ispat bakımından oldukça önemlidir. Bu durumun dolaylı bir sonucu da toplantıya katılım sağlamayan kat malikleri hakkında, kat maliki kurulu kararlarının ve işletme projesinin kesinleşmemiş olmasıdır.

4. Toplantıya Katılmayanlar ve Tebligat Zorunluluğu

Toplantıya katılım sağlamayan kat malikleri bakımından, kat maliki kurulu kararlarının ve işletme projesi İİK68/1 anlamında "kesin belge" değildir. Yöneticinin, işletme projesinin toplantıda hazır olmayan kat maliki yönünden de kesinleştirmesi için, toplantı kararları ilgili kat malikine tebliğ edilmelidir.

Bu tebligat, elden teslim, iadeli taahhütlü posta veya noter vasıtasıyla gönderilecek bir ihtar suretinde olabilmektedir. Uygulamada çoğu kez, site yönetimlerinin toplantıda hazır bulunmayan kat malikleri hakkında tebligat çıkarmadığı görülmektedir. Bunun ise icra takibi açısından birçok mahzurları vardır.

Zira avans ve giderlerin tahsili açılan icra takiplerinde, kat malikleri sıkça takiplere itiraz etmektedir. İşletme projesinin ilgili kat maliki hakkında kesinleştirilmemiş olması sebebiyle açılan icra takibine itiraz edilmesi halinde, itirazın iptali davası açılması gerekmektedir. İtirazın iptali davaları, sulh hukuk mahkemelerinde görülen bir dava tipidir. Sulh hukuk mahkemeleri, itirazın iptali davası kapsamında genel hükümlere göre yargılama yapar. Bu yargılama süreci ise icra hukuk mahkemelerinde görülen itirazın kaldırılması davalarına göre uzun sürmektedir. Zira icra hukuk mahkemeleri, sadece ilgili borçlunun toplantıda hazır olup olmadığına göre, kesinleşme olgusu hakkında şekli bir karar vermektedir. İlgili kat malikinin toplantıda hazır bulunduğunun tespiti halinde, itiraz kaldırılmakta ve takip kaldığı yerden devam etmektedir.

Bu durum site alacağının tahsili kolaylaştırmakta ve hızla alacağa kavuşma imkanı sunmaktadır.

5. Tebligatın rolü

Kat malikleri kurulu ve işletme projesinin, toplantıda hazır bulunmayan malike tebliğ edilmesi, ilgili kararlar bakımında "kurucu" değil ancak "kesinleştirici" etkiye sahiptir. Bunun anlamı ise, tebligat ilgili şahıs bakımından kararın kesinleşmesini temin etmektedir. Tebligatla birlikte kat malikleri kurulu ve işletme projesi, ilgili malik bakımından İİK 68/1'e göre "kesin belge" hükmüne geçmektedir.

Tebligatın yapılmış sayılması için Tebligat Kanununa göre, usulüne uygun bir şekilde yapılması şarttır. Usulüne göre yapılmaz ise "kesin belge" olgusu sağlanamayacaktır.

Tebligatın yönetici tarafından elden yapılması halinde ise kat malikinin imzası ve yazılı beyanı alınmalıdır. Mesela: elden teslim esnasında "01.01.2026 tarihli kat malikleri kurulu kararı ve işletme projesinin bir örneğini elden tebliğ aldım" gibi bir yazı alınmalıdır.

6. Sonuç ve Değerlendirme

Hızlı tahsilat için genel kurul tutanaklarının ve hazirun cetvelinin eksiksiz tutulması oldukça önemlidir. Bununla birlikte toplantıda hazır bulunmayan kat maliklerine, kurul kararları ve işletme projesi usulüne uygun olarak tebliğ edilmelidir.