TAŞINMAZ SATIŞLARINDA VERGİLENDİRME SORUNU

Bir taşınmaz aldım ve bu taşınmazı kısa bir süre içerisinde satmak istiyorum. Vergilendirme konusunda beni neler bekliyor?

Bu yazı Türkiye’de yatırım amacıyla yatırım yapan bireysel yatırımcılar için hazırlanmış olup; şirketler için geçerli değildir.

Türkiye’de alıp-satılan gayrimenkullerden elde edilen kazançlar vergiye tabiidir. Bu verginin adı ise değer artış kazancı vergisidir.

Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?

Türkiye’de bireysel bir vergi mükellefinin, aldığı bir taşınmazı 5 yıldan kısa bir sürede satması halinde, elde ettiği kazanç üzerinden vergi ödemesi gerekmektedir. Bu vergiye, değer artış kazancı vergisi denir. Mesela: bir taşınmaz, 2024 haziran ayında 2.500.000 TL’ye alınsa ve 2025 aralık ayında 4.000.000 TL’ye bir başkasına satılsa, aradaki değer farkı olan 1.500.000 TL üzerinden değer artış vergisi ödenmesi gereklidir.

Bu Konuda Bir İstisna Var Mıdır?

Evet. Bu konuda iki ana istisna mevcuttur:

1. 5 Yıl Elde Tutma Sebebiyle İstisna

Bireysel bir vergi mükellefinin satın aldığı bir taşınmazı, en az 5 yıl elinde bulundurması halinde, daha sonra hangi bedelle satarsa satsın ve ne kadar kar elde ederse etsin bu kar, vergiye tabi değildir.

2. Karşılıksız Kazanma Sebebiyle İstisna

Yine elde edilen taşınmaz, karşılıksız kazandırma yoluyla elde edilmiş ise, bu taşınmazın satılması halinde elde edilen gelirden değer artış vergisi alınmayacaktır. Karşılıksız kazandırma yollarına baktığımızda ise en yaygın olan yollar bağış ve miras ile gelen taşınmazlardır. Bu taşınmazlar, iktisap tarihinden ne kadar sonra satılırsa satılsın vergiye tabi değildir.

Değer Artış Vergisinde Güncel Gelişmeler Nelerdir?

2025 itibarıyla Maliye Bakanlığı, taşınmaz satışlarında gerçek piyasa rayiçlerinin tespit edilmesi bakımından yeni uygulamaları yürürlüğe koymuştur. Türkiye çapında yaygın olan internet ilan siteleri (sahibinden, Hepsiemlak) gibi sitelerde ilan verebilmek için 2024 tarihinde elektronik ilan doğrulama sistemi(EİDS) faaliyete geçirilmiştir. 

Bu sistem sadece taşınmaz sahiplerinin ve yetki belgesi bulunan emlak işletmelerinin, Türkiye çapında yaygın olan internet ilan sitelerine ilan girişi yapmalarına izin vermektedir.

Bu sistem, Ticaret Bakanlığı’na bağlı olarak çalışsa da, Maliye Bakanlığının altyapısına entegredir. Bu nedenle elektronik ortamda verilen ilanların satış değerleri, Maliye Bakanlığı tarafından da bilinmektedir.

Taşınmaz satışlarında tapu harçlarının ve vergi kalemlerinin (gelir vergisi, değer artış vergisi) düşük gösterilmesi amacıyla, tapu satış değerinin internette gösterilen ilan fiyatlarından oldukça düşük olması vergi dairesinin denetimine takılmaktadır.

Taşınmaz Satışında Tarh Edilecek Olan Değer Artış Kazancı Vergisini Azaltmanın Yolları Nelerdir?

Bu konuyu bir misal üzerinden izah edecek olursak: “bir taşınmazı 2023 yılı Şubat ayında 2.000.000 TL’ye aldım. 2025 yılı şubat ayına gelindiğinde ise artan enflasyon nedeniyle dairenin satış bedeli 7.000.000 TL oldu. Ancak piyasa rayiçlerinin de artması sebebiyle piyasadaki aynı emsaldeki bir daire tekrardan alınmak istese 7.000.000 TL ödenmesi gereklidir. Bu durumda gerçekten ortada gerçekten bir kazanç bulunmamaktadır. Yalnızca enflasyon oranında taşınmaz değerini artırmıştır. Bu husus nasıl izah edilecektir?”

2.000.000 TL’ye satın alınan bir taşınmazın üzerinden beş yıl geçmeden, 7.000.000 TL'ye başka bir kimseye satılması durumunda arada 5.000.000 TL’lik değer artış kazancı çıkacaktır. Ancak piyasadaki emsaller ve taşınmazın imalat bedeli de yükseldiği için esasen aradaki 5.000.000 TL’lik değer artışı herhangi bir reel kar anlamına gelmemektedir.

Bu durumun ortadan kaldırılması için   (5 milyon TL üzerinden değer artış kazancı ödememek için) yapılması gereken ise, enflasyon güncellemesi yapmaktır. Böylelikle taşınmazın değeri, enflasyon oranında (yurtiçi Üretici fiyat endeksi) güncelleme imkânı bulunmaktadır. 

Taşınmazın değerinin, ÜFE(Üretici fiyat endeksi) oranında güncellenmesine, enflasyon güncellemesi denir. Enflasyon güncellemesi yapılması halinde değer artışının sadece %5’i oranında vergi ödemesi yapılmak suretiyle taşınmazın değeri güncellenmiş olur. Böylelikle taşınmaz üzerinden 5.000.000TL TL’lik bir değer artışı elde edilse de (sadece %5 oranında bir vergi ödenerek 5.000.000TL üzerinden 250.000TL), taşınmaz satış bedeli, enflasyon oranında artırıldığı için elde edilen gelir, değer artış kazancı vergisine tabi olmayacaktır.

Taşınmazlarda Enflasyon Güncellemesi Yapmak Zorunlu Mudur?

Enflasyon güncellemesi yapmak tamamen taşınmaz sahibinin tercihine bırakılmıştır. Taşınmaz sahibi dilerse sadece satacağı taşınmaz hakkında dilerse diğer taşınmazları hakkında enflasyon güncellemesi yapabilecektir.

Taşınmazlarda Enflasyon Güncellemesi Nasıl Yapılır?

Enflasyon güncellemesi, vergi dairesine verilecek bir beyanname ile yapılır. 

Enflasyon Güncellemesinden Yararlanabilmenin Özel Bir Koşulu Var mıdır?

Evet. Enflasyon güncellemesi avantajından yararlanabilmek için yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25. günü akşamına kadar güncellemeden dolayı ortaya çıkan yüzde beşlik verginin ödenmesi gereklidir. Aksi taktirde taşınmaz sahibi bu avantajdan yararlanamaz.